新型コロナウイルス感染症(コロナ19)の衝撃が内外の経済全般を直撃し、事態が長期化する場合、通貨危機や金融危機の時のように国内の住宅価格が下落する可能性があるという見通しが出ている。
国内家計向け融資の規模が過去最高の状況の中、景気低迷により収入が減り、住宅価格が下落すればハウスプアや逆転保証金などの社会的問題に拡大しかねず、市場の状況に応じた機敏な対応が求められる。
■コロナ19が長引けば、不動産がかつての危機的な状況を再現
コロナ19パンデミックの拡散で韓国の株式市場はもちろん、米国·欧州など世界の金融市場が1997年のIMF(国際通貨基金)通貨危機、08年のグローバル金融危機を彷彿とさせるほど急落し、最悪の一週間を送った。
一部の権威ある専門家は、「現在は、コロナ19事態が過去の危機の時よりも深刻だ」と警告し、恐怖感が高まっている状況だ。
金融市場が低迷すれば、不動産市場も影響を受ける可能性が高い。
ここ10年間の住宅価格とコスピ間の相関係数(1に近いほど相関が大きく、-1に近いほど相関関係が小さい)は0.87に達する。
株式市場が低迷すれば、住宅価格も同調化する可能性が高い。
これまでのコスピ指数の騰落や住宅価格の変化を見れば、時差を置いて同様の軌跡を見せてきた。
不動産が資産の特性上、処分や相場反映などに時差があり、株式市場の後に追随する。
韓国開発研究院(KDI)のソン·インホ経済戦略研究部長は「コロナ19事態が金融市場に打撃を与えた状況で、グローバル輸出景気まで影響を受けると国内総生産(GDP)に衝撃を与えかねない」とし「金融市場が一定期間悪化すれば不動産など実物景気も影響を受ける傾向がある」と述べた。
専門家らはコロナ19事態が来月(4月)を越えて長期化すれば、不動産市場も本格的な下落傾向に突入すると見通した。
KB国民銀行のパク·ウォンガプ不動産首席専門委員は「コロナ事態が3-6カ月を超えて長期化すれば、不動産も決して安全地帯ではない」とし「賃貸料の下落と空室増加で区分商店街が先に打撃を受け、住宅市場では投資性向の強い再建築と再開発に続いて一般マンション、土地の順に影響を及ぼすだろう」と述べた。
■IMF·金融危機で住宅価格がどのくらい下がったのか？銀馬、2カ月間で26%下落
1997年末の通貨危機直後、国内不動産市場はソウルと地方を問わず住宅価格が下落した。
韓国鑑定院によると、1998年の1年間、全国の住宅価格は12.4%、ソウルは13.2%急落した。
関連統計を取り始めた1986年以降最大の落ち幅だ。
融資金の返済能力が低下した家主らは急いで家を売ろうとしたが、失業率の増加、賃金削減などで売買需要は急減した。
08年の金融危機の衝撃は、住宅市場を長期間下落させた。
当時、不動産市場は2005年から約4年間上昇を続け、不敗神話を誇っていた。
ソウルなど全国の住宅価格は08年9月まで上昇傾向だった。
しかし金融危機の頂点であるリーマン·ブラザーズ破産(9月)以降、雰囲気は急反転した。
08年10月から約4年間、長引く下落が続いた。
買収心理の冷え込みで住宅価格が急落し、不動産バブルが深刻な問題として浮上した。
相対的にバブルがひどかったソウル江南のマンションは、ほかならぬ衝撃を受けた。
江南区大峙洞の銀馬アパート(専用76平方メートル)は2008年10月に平均9億5000万ウォンで取引されていたが、12月には7億ウォンとなり、2カ月で2億5000万ウォンも下落した。
松坡区蚕室住公5団地など江南圏の再建築も似たような状態で下落した。
■一時的規制緩和・限界借主管理が必要… コロナ以後の状況にも備えなければ
現在、住宅市場でも規制にコロナ19事態まで重なり、ソウル江南地域を中心に急に売り出しの物件が溢れるなど、かつての危機の時のような様相が現れ、緊張が高まっている。
韓国鑑定院の調査で、ソウルのマンション価格の変動率は今週横ばい(0%)を記録し、37週ぶりに上昇の勢いが止まった。
江南3区(江南·瑞草区·松坡区)のマンション価格は0.12%まで下がり、9週連続下落した。
専門家らは実体景気の急激な冷え込みを防ぐため、政府が不動産市場を注意深く見守り、期限付きの規制緩和など、適切な対応策をまとめなければならないと主張している。
建国大学不動産学科のシム·ギョオン教授は「今は戦時に準ずる状況で、譲渡所得税の猶予期間を延長して家主の退路を設けるなど既存の政策を調整しなければならない」とし「景気墜落を防ぐため、貸し出し規制のような需要抑制策も全般的に緩和しなければならない」と述べた。
リアルトゥデイのチャン·ジェヒョンリサーチ本部長も「最悪の状況を防ぐためにも、自営業者と限界借主に対する管理強化策を講じ、少なくとも無住宅者が、住宅を購入できるよう規制を見直す必要がある」と伝えた。
そのほか、コロナ19事態が終息してからの住宅市場の不安を防ぐため、建設業界の分譲事業を支援するなど、供給を持続的に管理すべきだという意見もある。
また、今は危機的状況であり、0%台の低金利は不動産市場を刺激しないが、コロナ事態が終われば、住宅価格のトリガーになりかねないだけに、状況に合わせて機敏に対応すべきだという意見もある。
●韓国人
IMF、金融危機の時とは違って、それよりさらに打撃が大きくなると多くの専門家は予想している。
今もたくさんな失業者が出ている.
江南では、日に日に不動産が急激な下落傾向を見せている、もう前哨戦だ。
●韓国人
コロナにも肯定的な効果があるのね。
●韓国人
不動産問題が解決すれば、結婚出産問題も解決する。
●韓国人
ソウルの住宅価格は本当に理解できない。
●韓国人
二倍上がった住宅価格。
●韓国人
どうか暴落することを祈る。
●韓国人
不動産価格が落ちるのをどうして心配するんだ。
良い現象だ。
●韓国人
不動産が死んでこそ庶民が暮らせる。
●韓国人
今どのくらい住宅価格上がっているか分からないけど、70％は落ちないと。
ソウルは32坪3億、地方は1億5千であればよい。
●韓国人
早くも、また住宅価格が落ちると大げさに言う動きが始まっている。
まだ落ちていないのにみっともない。
●韓国人
住宅価格は市場に任せろと唾を飛ばして言っておいて落ちると大騒ぎですね。
今、辛い人はどこにいるの?
市場が冷え込んだんだから落ちても仕方ないんじゃないですか。
●韓国人
50%下落すれば適正価格
●韓国人
大半の国民は住宅価格が下落することを望んでいる
基本生存権である住宅のため、衣食も少ない水準で生活しなくてはならない。
既得権者たち、多く住宅を持っている者たち。
今度こそ住宅価格を下げろ。
家をもて遊ぶな。
●韓国人
住宅価格は半分は落ちるべきである。
商店街賃貸料も大きな調整をしなければならない。
商店街は必要ない。
多くの人がオンラインで購入する。
下町の倉庫で十分である。
時代が変わってきている。
●韓国人
政府はこの機会を逃してはならない。
住宅価格を庶民基準まで下げられる天が授けたチャンスだ。
多少の衝撃があっても 最後まで押し通さなければならない。
●韓国人
不動産で金儲けしていた時は良かったんじゃないの。
お前らが楽しんでいる時、家を持たない人々は血の涙を流した。
これからは投機師たちも死ね。
●韓国人
江南の狂った不動産価格
30坪基準で3億ウォンなら適正価格だ。
●韓国人
不動産だけが正常でなかったからこれからが正常化する過程だ。
30年間で上昇する住宅価格がわずか3年で上がった。
これは正常ではなかった。
●韓国人
不動産は落ちるまで放っておかなければなりません。
●韓国人
短期間で急騰したため、急落しても元値に戻るだけ。
住宅価格は下がらなければなりません。
若者に希望を与えなければなりません。
●韓国人
住宅価格は下げなければならない。
●韓国人
今の住宅価格の下落は、最近のはじけるバブルのぜい肉にすぎない。
正常化することを景気低迷と煽るな。
●韓国人
住宅価格が安定し、下落するのを多くの国民が望んでいるのではないか。
●韓国人
短期間で10億ウォンものものが20億ウォンになった。
9億が正常だ。
https://news.v.daum.net/v/20200321072610479より翻訳