●ソウル駅周辺の100ヵ所余りに高層マンション建設へ
早ければ4月から、ソウル市内の主要地下鉄駅周辺に高層マンションが大量に建設される見通しだ。 ソウル地下鉄駅周辺の一般住居地域が準住居地域に集中し、容積率が最大700%に緩和されるからだ。 また日照権、採鉱などを理由に制限していたマンションの高さ規制も最大2倍まで許容される。
国土交通部は19日の閣議でこうした内容を盛り込んだ「国土の計画および利用に関する法律施行令」一部改正案が議決されたと明らかにした。 改正案は昨年発表された「8·4不動産対策」の後続作業として進められたもので、駅周辺の高密開発のための容積率緩和が核心だ。
●ソウル市内の駅周辺100カ所に高層マンション建設へ
現在でも交通が便利な駅周辺に住居·商業などの機能を組み合わせた複合用途開発は可能である。 ただ一般住居地域は現行法上容積率が最大400%から500%まで許容され、高密開発には限界があった。 しかし、今回の施行令改正によって今後、駅周辺の一般住居地域を準住居地域に変更すれば、容積率は200%から最大700%まで可能になる。 3倍以上増えるわけだ。
今回の措置の対象地域は、ソウル市地下鉄駅周辺の約33%に当たる100ヵ所あまりと試算される。 これらの地域は、一般住居地域の近くに位置している。
高層マンション建設の足かせの一つである日照権規制も大幅に緩和される。 元々、マンションの高さは建築法上、境界線とマンション間距離の4倍以内に制限される。 また、マンション棟と棟の間の2倍以内でなければ、高さを上げることができない。 しかし、これからは境界線距離の8倍、同取引の4倍以内に緩和される。
このため、境界線である道路と10メートル間隔にマンションがある場合、従来は高さが40メートルに制限されたが、今後は80メートルまで高くなる。
ただ、規制緩和の見返りとしては、値上がりする土地価値の上昇分の範囲内で、条例で定める割合によって、公共賃貸住宅を寄付·採納しなければならない。 現行のソウル市条例である「駅勢圏住宅および公共賃貸住宅建設関連運営基準」では、増えた容積率の約50%を寄付·採納するようになっているが、施行令では100%以内と規定している。
容積率700%が可能な駅周辺の範囲をどの程度に拡大するかは、ソウル市が条例を作る過程で確定する計画だ。 現行の運営基準では乗り場から250メートル以内で、青年住宅に限って来年まで350メートルに制限されている。
邊昌欽（ビョン·チャンフム）国土部長官は国会聴聞会で、駅周辺の開発範囲を500メートルのレベルに拡大する案を示したことがある。 この場合、地下鉄駅と駅の間の距離が1km以内の場合が大半なので、500m²に広げれば、ソウル面積の半分が駅周辺に当たる可能性もある。
駅周辺の高密開発は、4月末以降に実現する見通しだ。 施行令改正案が今月末に公布されれば、3ヵ月後に施行されるためだ。 施行前までソウル市など地方自治体は条例に施行令で委任した事項を反映することにした。
●水西駅、舎堂駅などが優先対象の可能性
計画通り、駅周辺の高密開発が進めば、供給面積は大幅に増加するものと見られる。 現行の都市計画法上、駅周辺の半径が250平方メートルから500平方メートルに増え、さらに駅周辺の準住居地域の容積率が3.5倍に拡大されれば、実際の建築可能面積（面積X容積率）は7倍に拡大するためだ。
これを通じて、追加で建設可能なマンションの物件は2万戸以上になるものと推定される。 ソウル市は18日に行われた不動産関連の政府省庁合同ブリーフィングで、「駅周辺の容積率緩和を通じて開発可能な地域を物色しており、これを通じて25年までに2万2000軒を供給できるだろう」と明らかにしたからだ。
今回の措置で影響を受けかねない駅周辺はどこになるのか。 現在、ソウル市が選別作業を進行中だが、政府が昨年8月13日に発表した「首都圏127万戸住宅供給計画」に含まれた駅周辺事業地にまず注目する必要がある。 開発可能性が十分な地域として評価されたからだ。
この計画によると、△水西駅△舎堂駅△ソウル駅（北部駅勢圏）△捜索駅△光云駅などが含まれている。 また、△江一車庫地△長旨車庫地△龍山整備廠なども地下鉄路線周辺に位置し、供給余力が十分なだけに、有力な候補地として挙がっている。
■韓国の反応
●韓国人
これが解決策になると本当に思っているのか？お前たちの頭の中が気になる。
●韓国人
このように供給を増やしてこそ、バブル住宅も下がる。供給を増やしなさい~。僕も適切な価格でマイホームを買う。非生産的な投機で金を儲ける社会はいくらも経たないうちにつぶれる。
●韓国人
韓国を台無しにしようと決心したようだ。ただもどかしい。
●韓国人
10億ウォンのマンションをどうやって買えと。
●韓国人
庶民はアパートにも住むこともできない…
●韓国人
またどれくらい上がるかなwww
●韓国人
京畿道の仁川市の住宅価格も下がりませんよね？
●韓国人
住宅価格を抑える法務制限供給、2住宅以上の不法価格による高い差別課税。
●韓国人
もういい加減にしろよ。
●韓国人
庶民たちは関係ない、あんな物をずっと建て続けてどうするんだwwww
●韓国人
ソウルが爆発します。 もうやめてください。
●韓国人
住宅価格の高い江南の方を集中的に開発しなければ… 遠くに建てても交通渋滞だけがひどくなる。
●韓国人
ソウルに高層ビルが多すぎる。 高層ビルはもうやめてほしい。
●韓国人
国を地獄にしてあんな高層ビルを多く建てるとは。国民が絶望してあそこから飛び降りるのを見たいのか。
●韓国人
狂ってなければ、こんな正気ではない政策はできない。
●韓国人
価格が問題だよ。単位が想像つきますが···。
●韓国人
人口はますます減っているのにマンションはあふれる時代が来るようだ。高級マンションを除いて10年後にはマンション価格が暴落して貧しい人がマンションを買う世の中になるだろうね。
●韓国人
国土交通部が交通は考えていないのか。新しい入居者たちが皆バス地下鉄に乗って通うと思う？
●韓国人
家の値段は5年後には崩れ落ちます。
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=104&oid=081&aid=0003156771
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